貸せる&貸せないリフォーム⑤ 設備のリフォームとポイント

設備のリフォームとポイント

「トイレ」の上位存在

トイレ便器の種類には汲み取り和式→汲み取り簡易洋式水洗→和式水洗→洋式水洗があります。

  • 汲み取り和式の場合は汲み取り簡易洋式水洗に変更(25万円位)
  • 和式水洗は洋式水洗に変更(温水暖房便座付き)(25万円位)
  • トイレが物件内に複数ある場合は少なくとの1つが上記である事

リフォーム費用あが許すのであれば和式の水洗は洋式の水洗に変えたほうが良いです

和式の汲み取りの場合は基本的に洋式の汲み取り水洗トイレに変更をオススメしております。
これによりボットン便所のイメージが改善し普通のトイレとして使えそうだなと見学者からの受けがよくなります。
以前調査した際に、同じ駅・同じぐらいの距離感・同じぐらいの平米数で汲み取りである場合と水洗だった場合の家賃の差は6%ほどでした。

ですので家賃を水洗トイレより6%ほど下げれば簡易水洗の汲み取り物件でも客付けがしやすることが可能です。

トイレが2つ3つある場合、1つだけでも洋式に変更しましょう。
また全てのトイレをリフォームが必要かというと絶対ではありません。

「洗濯機置き場」

貸せる&貸せないリフォーム 洗濯機置き場は室内に設置しなければなりません。
室外洗濯機置き場を室内洗濯機置き場にする場合(10万円位)

洗濯機置場ですが、室外に設定されている場合、始めから室内に変更しましょう。
入退去が繰り返される・空いている期間が長くなる・アパートでは空き室が多いなどの原因となります。

「洗面台」

洗面台はお湯が出るシャワータイプのもので物件に1台必要です。

新しく洗面台を入れる場合でも大体4~5万円ほどです。
故障で業者さんに向かってもらうだけでこの半分ほど掛かると考えれば最初から率先して交換してしまいましょう。
投資の回収期間で余分な出費を抑えるための答えの1つです。

「脱衣場」

浴室前に脱衣場がある事が望ましい
上記洗面台・洗濯機置き場がない場合は脱衣場内に作成する。

戸建てを借りる方は家族での入居が多いです。家族でお風呂に入るよというとどうしても脱衣所が欲しいという方が現在は大半になっています。
こちらも退去理由の上位に入る部分となっています。
作れるスペースがあれば予め造作を検討しましょう。

「浴室」

貸せる&貸せないリフォームバランス釜の浴室はバランス釜の撤去を行い浴槽を大きなものに交換します。併せて給湯器の新設・追い焚き循環の設置・シャワーカランの設置を行います。
プロパンガス物件の場合ガス会社から浴室設備の貸与ができる場合があります。

このバランス釜ですが実は故障時にかなり高額の費用がかかってしまいます。
以前のお客様の中でバランス釜のアパートを持ってる大家さんがいらっしゃいましたが、壊れるたびに30万かけて直していたそうです。
人気の無い設備となっていますので、なるべく優先順位を上げて交換することをオススメします。

天井・壁のカビや汚れは塗装で対応します(3万円位)

「台所」

貸せる&貸せないリフォーム流し台・ガス台・手元灯・換気扇・混合水栓が条件です。
置き型の場合はガスコンロは不要・ビルトインの場合はガスコンロが必要、手元灯と換気扇は古い場合は交換(各1万円位)

流し台は扉が正常で水漏れがなければ現行使用で吊り戸棚の有無は問いません。
冷蔵庫を置く場所を想定してコンセントがある事を確認します。

「各部屋」

部屋には窓がある事が条件です。
建具「玄関・サッシ・窓・ドア」全ての建具の開け閉めを行い立て付け確認・鍵が掛かるものは全て施錠確認不良雨戸は閉鎖もしくは撤去で対応します。
雨戸なしでも問題ありません。

この雨戸、MRBで7年ほど前から色々実験してみましたが雨戸が壊れていて全て閉鎖してしまっても、賃貸付け・家賃の差は無く、入居さんからのクレームはありませんでした。ですのでそもそも無かったという前提で募集をしてしまいましょう。

「全区画共通項目」

天井の目視確認(雨漏り)床の歩行確認(土台確認)
壁4面の目視接触確認(壁面確認)

歩ける所は全て歩いてみてください。床におかしな所があると入居者さんからココがおかしいですと連絡が来ます。
人が踏み込める所は全て歩いてチェックするこれが基本です。
これには収納内の床面も含まれています。意外と気がつかないので気をつけましょう。