【空き家・古屋の購入】
空き家・古屋の購入でお困りの方はぜひご相談ください。
物件購入の注意点
①投資事業性…投資事業として成り立つか？
②収益継続性…賃貸需要はいつまであるか？
③物件継続性…物件寿命はいつまであるか？
【投資事業性】
投資の事業性とは投下した資本が何年で回収できるかの計画性です。
10年で資本回収できる場合は利回り10％・５年で回収できる場合は利回り20％です
空き家・古屋の場合は物件寿命が築浅物件などに比べて短いことから利回りの設定は
15％以上が最低ラインで20％を基準とします。
投下資本が60ヵ月（５年）で回収できる場合利回り20％
投下資本が80ヵ月（６年８か月）で回収できる場合は利回り15％
MRBでは１０年間の投下資本と家賃収入で事業性を判定します。
購入物件の算定式（利回り15％以上）
想定家賃×80ヵ月≧投下資本（物件価格・購入諸費用・立上工事費用）
上記を満たさない物件は購入してはいけません。
理想物件の算定式（利回り20％以上）
想定家賃×60ヵ月≧投下資本（物件価格・購入諸費用・立上工事費用）
上記を満たす場合は積極的に購入しましょう。
『利回りと購入難易度の関係』
利回りの高い物件になるほど物件購入が難しくなります。
利回りの低い物件…誰でも購入可能
利回りの高い物件…購入が難しい
『戸建てと区分所有』
区分所有は戸建てに比べて賃貸供給がとても高いです。これは区分所有の競争相手が
とても多いことを示しています。また区分所有は共用部分の管理に対して投資追及することが
できないため専有部分・共有部分共に投資追及できる戸建ての方が投資優位性が高いと
考えます。ただし賃貸募集力（物件に入居者様に入居してもらう力）が高い場合はその限りでは
有りません。
【収益継続性】
収益の継続性とは家賃が幾らどのくらいの期間継続するかの想定です。
①家賃の設定
家賃は高く設定するほど入居率が下がり退去率が上がる傾向にあります。
家賃は低く設定するほど入居率が上がり退去率が下がる傾向に有ります。
古屋・空き家の場合地域の競合物件（同じような条件の物件）よりも5％～10％安く設定するのが良いでしょう。競合物件の家賃の90％を想定家賃とします。
②賃貸の継続
地域家賃が上昇した場合はその上昇に応じて家賃を再設定します。（再募集時）
入居者様が継続入居している場合は家賃保留（上げ下げしない）が望ましいです。
地域家賃が低下した場合はその低下に応じて家賃を再設定します。（再募集時）
地域の人工が増加傾向にある地域は家賃上昇・減少傾向にある地域は低下傾向の
可能性が有ります。地域の過疎化が急激に進んでいる地域が賃貸継続に問題があります。
逆に地域に新築物件・新たな商業施設ができる地域は賃貸継続率が高いです。
【物件継続性】
物件継続性はその賃貸物件の経済的投資価値の有する期間を指します。
現在のリフォーム技術では資本を投下し続ける限り永久に物件を維持することが可能です。
ただし物件の耐用年数が増えるほど改装工事費が上昇傾向にあります。
MRBでは10年単位で物件の継続性（収益が出る範囲での修繕継続）を確認して
物件継続性の低い物件については売却をお勧めいたします。
【サービスエリア】 関東一円
東京本社
〒190-0022 東京都立川市錦町6-9-25 1F
TEL042-512-7835 mail:m-rb.jp
埼玉支店
〒341-0018 埼玉県三郷市早稲田3-17-20 2F
千葉支店
〒289-1133 千葉県八街市吉倉507-57
空き家・古屋の購入でお困りの方はぜひご相談ください。
物件購入の注意点
①投資事業性…投資事業として成り立つか？
②収益継続性…賃貸需要はいつまであるか？
③物件継続性…物件寿命はいつまであるか？
【投資事業性】
投資の事業性とは投下した資本が何年で回収できるかの計画性です。
10年で資本回収できる場合は利回り10％・５年で回収できる場合は利回り20％です
空き家・古屋の場合は物件寿命が築浅物件などに比べて短いことから利回りの設定は
15％以上が最低ラインで20％を基準とします。
投下資本が60ヵ月（５年）で回収できる場合利回り20％
投下資本が80ヵ月（６年８か月）で回収できる場合は利回り15％
MRBでは１０年間の投下資本と家賃収入で事業性を判定します。
購入物件の算定式（利回り15％以上）
想定家賃×80ヵ月≧投下資本（物件価格・購入諸費用・立上工事費用）
上記を満たさない物件は購入してはいけません。
理想物件の算定式（利回り20％以上）
想定家賃×60ヵ月≧投下資本（物件価格・購入諸費用・立上工事費用）
上記を満たす場合は積極的に購入しましょう。
『利回りと購入難易度の関係』
利回りの高い物件になるほど物件購入が難しくなります。
利回りの低い物件…誰でも購入可能
利回りの高い物件…購入が難しい
『戸建てと区分所有』
区分所有は戸建てに比べて賃貸供給がとても高いです。これは区分所有の競争相手が
とても多いことを示しています。また区分所有は共用部分の管理に対して投資追及することが
できないため専有部分・共有部分共に投資追及できる戸建ての方が投資優位性が高いと
考えます。ただし賃貸募集力（物件に入居者様に入居してもらう力）が高い場合はその限りでは
有りません。
【収益継続性】
収益の継続性とは家賃が幾らどのくらいの期間継続するかの想定です。
①家賃の設定
家賃は高く設定するほど入居率が下がり退去率が上がる傾向にあります。
家賃は低く設定するほど入居率が上がり退去率が下がる傾向に有ります。
古屋・空き家の場合地域の競合物件（同じような条件の物件）よりも5％～10％安く設定するのが良いでしょう。競合物件の家賃の90％を想定家賃とします。
②賃貸の継続
地域家賃が上昇した場合はその上昇に応じて家賃を再設定します。（再募集時）
入居者様が継続入居している場合は家賃保留（上げ下げしない）が望ましいです。
地域家賃が低下した場合はその低下に応じて家賃を再設定します。（再募集時）
地域の人工が増加傾向にある地域は家賃上昇・減少傾向にある地域は低下傾向の
可能性が有ります。地域の過疎化が急激に進んでいる地域が賃貸継続に問題があります。
逆に地域に新築物件・新たな商業施設ができる地域は賃貸継続率が高いです。
【物件継続性】
物件継続性はその賃貸物件の経済的投資価値の有する期間を指します。
現在のリフォーム技術では資本を投下し続ける限り永久に物件を維持することが可能です。
ただし物件の耐用年数が増えるほど改装工事費が上昇傾向にあります。
MRBでは10年単位で物件の継続性（収益が出る範囲での修繕継続）を確認して
物件継続性の低い物件については売却をお勧めいたします。
【サービスエリア】 関東一円
東京本社
〒190-0022 東京都立川市錦町6-9-25 1F
TEL042-512-7835 mail:m-rb.jp
埼玉支店
〒341-0018 埼玉県三郷市早稲田3-17-20 2F
千葉支店
〒289-1133 千葉県八街市吉倉507-57